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大海口、大三亚,呼之欲出?!

2020年4月6日,《海南省国家体育旅游示范区发展规划(2020-2025)》的全文,正式在海南省政府官网公布。
媒体对这份规划的报道,多集中在两点上:第一,规划没有提及赛马;第二,规划提及了“体育彩票”,表述是:选择相对安全的比赛,积极稳妥推出竞猜彩票,为做强竞猜体育彩票积累经验。
我一直不太理解,为什么媒体一直热衷炒作海南的“博彩业”。
我的观点是:博彩业这种“偏门饭”只能给澳门,最多再给新疆的某个沙漠城市。如果给海南,那绝对是浪费,只会毁了海南。
海南在过去30年里,曾有过三次超级大机遇。第一次是1988年建省、设立特区,第二次是2010年建设国际旅游岛,第三次是2018年以来的设立自贸区、自由港。
前两次机遇,都毁于一个字——炒!
炒地皮、炒楼花,最后让海南要么烂尾楼遍地,要么房价、旅游服务业价格虚高。尤其是建设国际旅游岛以来,竟然形成了春节期间“穷人去海外度假,富人才有能力去三亚度假”的局面。
现在,海南迎来了第三次大机遇——建设中国最大的、税制最特殊的自由贸易港。也就是说,海南想成为第二个香港。但如果海南还想走捷径,同时成为第二个澳门,那么海南将什么都干不成。
因为博彩业是更浮躁的产业。而国人好赌,根本做不到“小注怡情”,最后必然导致实业荒废、家庭破裂、治安恶化。为什么后来国家被迫收紧去澳门的签注,就是因为这个原因。
看看美国就知道了,拉斯维加斯就是拉斯维加斯,硅谷就是硅谷,井水不犯河水,完全是两个基因,不可兼容。
所以,海南可以重点发展旅游业、娱乐业,但对于博彩要心存敬畏。
今天的文章想重点分析一下:我通过这份规划,看到的未来的“大海口”和“大三亚”。
分析之前,先交代一个背景,这就是海南自2018年开始酝酿的行政区划调整。它的首次披露是在2018年5月,就是下面这份文件:在这份决定的第16条,有这样一段话:加快推进行政区划调整和党政机构改革。落实全省一盘棋理念,按照东、西、南、北、中五大行政区域进行整合,形成“南北两极带动、东西两翼加快发展、中部山区生态保育”的全省总体空间格局,结合经济社会、人口地理、资源禀赋、历史人文、民族区域自治等因素,推进行政区划改革创新,优化行政区划设置和行政区划结构体系。
熟悉海南的人都知道,海南是全国少有的,实施“省直管县”的省份。
海南省目前共有4个地级市,分别是海口市、三亚市、三沙市、儋州市;此外,还有5个县级市、4个县、6个自治县。所有的县和县级市,都直接归海南省管辖,直辖市不代管县或者县级市。
当年建省的时候这样设置,一是为了减少层级、提高效率;二是为了尝试新的管理体制。
随着经济的发展,海南行政区划的弊端开始显现:总面积很小,但市和县很多、各行其是,规划上往往产生矛盾。于是,整合行政区划就显得非常有必要。
按照2018年的设想,海南将分为东、西、南、北、中以及三沙,一共6个地级市。而省里甚至提出了这样的想法:把全省当做一个大城市来谋划。
在昨天公布的旅游规划里,海南提出了这样的片区划分:很明显,大海口至少包括海口、文昌、澄迈,大三亚则包括三亚、乐东、陵水、保亭。至于三亚海口之间的那个“地级市名额”,将可能由琼海和万宁合并来组建。
海南岛西部的地级市原来就有儋州。未来的“大儋州”,看来会由儋州、东方、临高、昌江组成。
中部的区域,根据这次旅游业规划包括了五指山、定安县、屯昌县、琼中、白沙。但这个区域有点大,而且跟之前海南提出的“四个中部核心生态区市县”(五指山、琼中、白沙、保亭)并不完全重叠。
所以我的看法是:旅游片区的划分,跟未来行政区划调整未必完全一致,比如定安县显然划给海口更合适一些。屯昌,则更应该给“琼海+万宁”这个组合。
海南的行政区划调整什么时候落地,尚未可知。但三亚和海口扩容,显然有利于当地经济的发展。
未来做大中心城市,让面积小的大城市扩容,应该成为一个基本战略。比如深圳、厦门、南京、广州、上海、郑州、武汉都应该扩大面积,这对于带动周边发展有积极的意义。
至于北京拿下“北三县”也是题中应有之意。拖得时间越长,其实越不利。
中国是强政府模式,社会发展的资源都在政府手中,通过行政区划调整可以加快构成都市圈和城市群。在这个问题上,越早行动越好。
在这份文件里,海南还提出了体育旅游业的“五极、七核”。所谓“五极”,是指以海口、三亚、儋州、万宁、琼中五个城市为核心;所谓“七核”,是说重点建设海口观澜湖体育健康特色小镇、儋州海花岛海上运动休闲度假区、琼海健康运动旅游度假区、万宁冲浪小镇、琼中山地民俗运动旅游体验区、澄迈智力运动产业基地、白沙体育训练基地七个体育旅游先行区。
其中海口观澜湖,是港资企业打造的旅游区,企业发展重心其实在深圳,观澜湖也是深圳的地名;而海花岛,则是恒大重点投资的区域。这个规划对于上述两家企业,都构成了较大利好。
早在去年年底,我就预测过:2020年可能出现异动的地区包括海南、深圳、澳门(珠海)和上海。这四个地方,最容易出现新的利好、大的利好。
关于海南楼市,我已经讲过很多,这里再重复一下:整体是有价值的,未来长线看好。尤其是海南过去两年,大幅回收了之前批出的一些土地,并修改规划,增加了旅游、实业等用地。这相当于大幅缩减了未来住房的潜在供应量。
人类的共性,是喜欢温暖、洁净的海滩。比如美国的佛罗里达和夏威夷,不动产价格都长期偏高,成为度假养老圣地(所以我不太看好山东、河北的海滨度假物业,气候偏冷)。
海南海岸线品质优良,在国内替代品不多,所以这个市场不断会有资金涌入。尤其是货币泛滥的情况下,资产价格走高是必然的。但你买的时候,要考虑配套因素,尽量靠近海岸线,山景湖景可替代性强、不稀缺。另外,远离核电站、石化项目、散装码头,而上述这些东西往往集中在儋州到东方那一带的岸线。
另外,海滨度假物业自用属性强,投资熟悉略弱。如果你在乎短期回报,尤其是在乎现金流,就要慎重对待这种产品。钱多的,偶尔会自用的,可以长线持有。
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